На счет площади гаража - так и должно быть. По поводу второго етажа - площадь тоже доплюсуют, если Вы ее узаконите (а ето уже расходы на декларацию про готовность, техническую документацию, регистрационную службу и т.п.). По факту - сделал себе так же как Вы хотите и узаконил в 2013 году.